泰國房地產與現代精英焦慮

2024-02-01
投資跟你想的不一樣

在講泰國房地產之前，先推薦一部泰劇《荷葉屋頂》，主要劇情是描述一位，貧窮家庭的漂亮女兒，無所不用其極的想要翻轉社會階層，所激盪出的各種人生漣漪。劇情非常寫實、非常反映現代社會的各種殘酷現象。雖然劇情是發生在泰國，但是套用在台灣社會，也完全沒有違和。畢竟，就是資本主義和人性本能的交織旋律。

極度推薦的原因之一，是劇中的每個角色，幾乎都沒有絕對的善惡與好壞；每個人都背負著自己身份的利益及使命，而採取自身利益最大化及所涉群體利益最大化的人生平衡策略。不同社會階層的觀眾，看了之後絕對都會有不同的心得及共鳴。更可以從觀劇的同時，去察覺自己喜歡哪個角色？討厭哪個角色？從而反射出，自己在真實社會中的地位及處境。以及，隨著劇情發展，自己對哪個角色，又從喜歡變成討厭、從討厭變成喜歡，從而印證出，此劇帶給自己的蛻變，和自己對真實社會的更深層體悟。

版主交友不慎，恰好認識了一些，在不同國家做房地產生意的朋友，有代銷、有建商、有土地開發......。先說結論，在過去的那麼多年裡，不論是馬來西亞的第二家園計劃也好、英國學生宿舍的房東專案也好、泰國酒店式公寓的包租建案也好、越南或柬埔寨的飯店房東專案也好......，絕大多數購買那些，不賣給本地人，專賣給外國人的房地產建案的台灣人，在買了幾年之後，幾乎清一色的下場都是：賣不掉也租不掉！

唯一能從這些「專門賣給外國人的房產」中獲利的，只有那些代銷、仲介、代言人......。現在似乎又變成流行叫網紅去開箱代言，就好像當初王派宏時代，各大財商門派，都知道要去王派宏學員裡面挖韭菜一樣。那些「底層網紅」的粉絲，量多質優（質優的意思就是好騙），讓各大建商，無不希望藉由他們的人氣及流量，把他們的粉絲抓來變現。

相對落後國家的思維是什麼？找有錢的國家來灌溉，不是嗎？曼德拉一當選總統後，第一件事就是巡迴訪問那些有錢的國家（沙烏地阿拉伯、美國......），要求他們來南非投資。但是曼德拉有要求這些有錢國家，買南非的房地產（土地or房子）嗎？並沒有！他是希望這些國家投資能源及生產基礎建設，以提高南非的生產力。

房地產不像農產品、電子產品、甚至女人一樣，可以從低GDP的國家，出口到高GDP的國家，價格就能翻好幾番。房地產是搬不走的，所以終究是要和「在地購買力」作掛勾的東西。試想一個最簡單的問題，當本地人完全買不起的房子，以高價賣給外國人之後，他們唯一可能的出路是什麼？就是用更高價賣給下一個外國人！

但事實的真相是什麼呢？這些東南亞的開發中國家，土地的供給過於龐大，新建案放眼望去琳瑯滿目，所以幾乎沒有中古屋市場。有中古市場的，只有土地（透天），但是大多數的國家，外國人都是不可以買土地的，只有本地人可以。外國人只能買持分式的公寓大樓，然後同一棟大樓中，外國人能有的持分，還必須低於某個限制。

所以，「用更高價賣給下一個傻瓜」這條路不通之後，剩下來可以包裝的就是「租金投報率」了。將房子交由建商或第三方管理機構，代為出租管理3~6年，以本地人完全租不起的價格，租給「外商公司主管」，以滿足那看似美好的投報率。現在更有的建案，是整棟出租（委託）給世界級的五星級飯店集團，讓您「當XXX飯店的房東」。

示意圖，這個廣告不是東南亞的，是金門的，剛好看到借來用用。

當那些房地產廣告看多了，不知您是否有跟我一樣的疑問，就是：「哪來那麼多的外商公司主管？」就好比那些小網紅、小模，常常被陌生訊息告知，有大老闆想包她出國旅遊一趟，酬勞是50萬台幣起跳......時，都不會納悶「哪來那麼多的大老闆？」一樣。人性，就是愛自己騙自己，總是相信自己就是那萬中選一的幸運兒。

承包這類產品的代銷業者，往往會搬出《富爸爸窮爸爸》那一套「現金流」的說詞，說你買進的是多好多好的「資產」，可以有多好多好的「被動收入」，未來的房價又是多麼多麼的可期......bla bla。但事實的真相是，所有那些未來的美夢，早就已經極大化，並且加在總價上給你了！跟種種後金補前金的龐氏騙局其實很類似，你貪圖它的利、它貪圖你的本，只是這是合法的。

這類打著高租金報酬的產品，往往在你真的買了之後，才會發現隱藏在後面的各種維護和折舊成本，將遠超乎你想像，吃掉你一大半的收入。然後過幾年（包租代管合約到期）之後，你會突然發現，你的房子竟然租不掉也賣不掉！因為所有可能的租金漲幅和房價漲幅，早就在你當初買的時候，提前被折現到銷售者的口袋裡了。

陷入這種窘境的人，版主就認識好多位！大概從2012年之前，就已經有這種玩法了。只是長江後浪推前浪，永遠有新的土地、新的發展商、新的建案、新的韭菜。以十多年前的那一批來說，他們大多數最後是怎麼停損出場的呢？大多是以超低的租金，租給當地的民宿或包租代管業者，只求至少打平每年房子的維持成本（物業費、稅金......等等）。那投報率換算起來，可能還真的不如去定存吧！

以馬來西亞的第二家園計劃來說，大概十幾年前就炒過一波了，有在吉隆坡、新山，也有在東馬亞庇的（題外話，那邊真的很棒！）只要外國人在馬來西亞政府的指定區域，購買總價50萬馬幣以上的房地產，就送你PR（永久居留證）。但是這個第二家園計劃的PR，也沒有永久，而是只有十年，等到十年到期之後呢？當時都說很容易再取得永久PR，但馬來西亞政府的信用，相信所有馬來西亞人都知道。

我也認識一位跨國大型IT產業的CEO夫婦（老公德國人、老婆台灣人），在印尼峇厘島買了一棟渡假別墅，後悔什麼的倒是沒有聽她說過，但那畢竟也是要幾千萬美金年薪的階級，才負擔得起那別墅的維護費用（每年365天都有佣人在打掃）。我雖然沒有細問，但幾乎99%可以肯定，他們夫婦每年去他們那間別墅渡假的天數，如果換算成同等級villa的單次消費，應該只是他們每年維護費用的好幾分之一吧！

所以，台灣人不管購買任何的海外房產，都要有的一個心理準備就是：
要馬真的移民自住、要馬真的有任性的能力養著，每年去住個幾天也爽。真的不要把出租（賺cash flow）、轉售（賺capital gain）這兩個，建商或代銷劃出來的美夢，當作你主要的期待。否則，幾乎都是陷入進退不得的窘境居多。

幾年前台灣不也流行過一陣子，去買底特律或關島的房子嗎？（延伸閱讀文章：違法販售香港保單理財作家周怡潔違反保險法遭訴）那些被Jamie拐去買底特律或關島房地產的，以竹科工程師居多（又是竹科工程師......），下場也是一個比一個慘，他們幾乎都是在「沒親自去看過房子」的情況下，就掏錢買單了。等到交屋以後，才知道買的房子形同廢虛，如果要花錢修繕，可能費用比房價還高。但他們幾乎都已經是舉債ALL IN了，根本沒有多餘的錢再去修繕（而且如果修繕的費用再算上去，投報率馬上再腰斬！）

這些底特律廢虛的苦主，就是陷入進退兩難的窘境。既無力再花大錢修繕（而且沒有本人親臨現場，修繕更容易再被坑一次！）也租不出去、賣不掉。但這些美國的房產，每年的「呼吸費」（美國對房屋每年維持費用加總的簡稱）都是很驚人的。我知道有幾組人，後來是直接放棄不繳了，放著欠稅讓美國政府法拍，然後一輩子都不去美國。

說了那麼多悲慘故事，有沒有美好結局的呢？當然還是有的，這世界也沒有那麼悲慘啦！不過，有聽過賺錢的案例，幾乎都是玩土地，而不是玩持分式公寓房產。版主有位好友，娶了越南的美嬌娘，然後用老婆的名字，在越南買了一塊土地（越南也是不允許外國人持有土地的），蓋燕屋準備生產燕窩。結果，兩年過去，燕屋都還沒蓋好，他的土地就已經漲了好幾倍！

也有好友是在柬埔寨炒土地，柬埔寨跟越南一樣，外國人是不允許持有土地的。而解法不外乎就是用當地人當人頭，或是買一本當地的護照。你說護照可以用買的？錢只要夠多，又送到對的窗口，命都買得到！而版主好友私下分享的心得是：柬埔寨政府跟馬來西亞政府一樣沒信用，整天喊這裡要開發、那裡要開發，但後來絕大多數都雷聲大雨點小。

後來，版主的好友結交了當地的一位高官後，過濾起政府開發計畫的煙幕彈，就有效率多了。現在他專門買「準備要開公路」旁邊的土地，然後等到公路一開下去，就馬上把土地轉手賣給建商。平均來說也是1~2年會翻好幾倍，但是漲幅不會是線性的，而是會集中在某個時間點短期爆漲，但是沒有辦法預料這個點會發生在什麼時候就是了。

以上，大概就是過去這20年來，台灣人被牽去買海外房地產的概況，如果還有什麼不明白的地方，或是本身陷入個案，可以再私訊版主諮詢。就算無法幫助您賺大錢，應該也可以幫助您避開很多，也許錯了之後再也回不了頭的陷阱。

喔對了！再補充一點，那就是這些海外地產，在過去十年，原本最主要的購買力：中國，現在一整個不行了！所以那些代銷們，現在紛紛把箭頭都重新瞄準台灣的韭菜了。因為最近這幾年，台灣最新的兩兆雙星產業（科技業、偏門行業）都賺的盆滿缽滿外，台灣的房地產表現，也幾乎可說是傲視全球！

精英焦慮的時代陷阱
不知道大家最近有沒有看到，一個胖胖網紅，拍影片介紹他買的一間，位於新北市中和區的套房。屋齡25年的17坪套房（室內實際坪數是11坪），總價是1,030萬。然後他申請了新青安的40年期房貸，貸款金額是808萬（頭期款222萬），然後前五年的寬限期，每月的還款金額是12,000元，寬限期結束之後的35年是每月26,000元。我第一次看到那段影片的時候，心裡的第一個想法是：「這或許就是最後一棒了！」

造就這根棒子的，就是新青安房貸。要再有比這根更厲害的接棒，那恐怕要金箍棒才有辦法了！畢竟，在棒子的兩個主要構成元素：利率與期限當中，利率應該是不太可能再低了；台灣已經「獨逆」全球，長期刻意壓低利率N年之久了（延伸閱讀文章：致富的特權）。然後，還會有比40年更長的房貸嗎？50年？雖然日本跟韓國已經有了，但那真的不是一件健康事；或者難道要像歐洲某些國家一樣，推出100年房貸嗎？那可真的就是「傳宗接貸、貸貸相傳」了！例如瑞典就已經有百年房貸，當借款人死亡，由其子嗣來「繼承」這筆房貸。

資本主義的精髓就是：每個時代的菁英統治階層，都會用不同的適宜手段，去把盡可能多的人民，壓在盡可能低的勞動邊緣，好迫使他們無止境的勞動。至少，在AI機器人的產值，發生黃金交叉，超過大多數勞動人口的時代來臨之前，這個精髓是不會改變的。而幾乎所有華人國家，用來控制（打壓）住廣大中產階級的手段，都已經不光是「有土斯有財」的傳統觀念，而是已經被無限上綱成「沒房 = 魯蛇」的一種精英焦慮。

另外再特別說明，此處所提出的「精英焦慮」一詞，主要並不是指因為成為了精英，而產生的焦慮；而是因為「被期待成為精英」。（延伸閱讀文章：金字塔結構下的坦然與釋懷）當然，成為了精英，而想再追求更上一層樓，或是維持現有地位不往下掉，也都會產生不同的焦慮。但此處指的現代社會最主要的精英焦慮來源，還是因為「被期待成為精英」。

沒有房，在同學、同事、親戚間，雖然大家都不明說，但似乎都會顯得「不是個咖」。套句中國比較直接的說詞：「沒有房，你永遠只能叫女友的媽媽叫阿姨！」也因此，這樣的「精英焦慮」，讓絕大多數的中產階級，甘願成為房奴、車奴、孩奴。回首戰後過去的半個世紀，60後、70後的嬰兒潮世代，抓住了時代的紅利。房子、車子、孩子......這些事，並沒有佔據去他們人生中，過大比例的勞動成果。而80後開始，為了追上那樣的人生，逐漸開始成為了房奴、車奴、孩奴。而90後大概是這個「追世代」的最後一波了，我猜那個胖胖網紅，應該也是90後的。

天下大勢，合久必分，物極必反。00後的世代，開始大面積的覺醒了，「躺平等待繼承」成為了顯學。加上少子化的趨勢（雖然底層89並沒有少子化，不過這又是另一個議題了。）在連續兩代都是一脈單傳的情況下，每個孩子能繼承來自於爸爸、爺爺、奶奶、媽媽、外公、外婆的所有遺產。對此，《暗黑真相網》在先前的文章中也說過，基本上，西元2000年以後出生的小孩，其終生的總財富，來自於繼承的，會大於來自於自己賺的。（當然，底層89的世界，又會完全是另一個樣貌。）

例如也是先前文章中提過的，住在台北市的「很有錢的窮人」（也有人稱他們為「沒落的天龍人」），光是有碰撞到時代紅利的第一代，靠著一份普通工資，在台北市買的那間房子，很有可能就超過第二代的終生勞務所得。而不光是第二代買不起，很多就連當初買得起的第一代，現在也都已經買不起，當初買得起的同一間房子了。也就是他們幸運地在G>R的時代，買了房子之後，台灣就進入長期R>G的時代。

演變成這樣的現象之後，中產以下的絕大多數人，要面對最尷尬的問題是什麼，有人想到了嗎？沒錯！就是如果生了不只一個小孩的話，怎麼辦？當遺產已經大於自己終生的勞務所得時，你會不會跟兄弟姐妹撕破臉打官司？看看「華爾街女神」的案例就知道了。這樣的案例在未來絕對會越來越多，當然動殺機是極端了點，但是撕破臉打官司爭遺產，是絕對會成為普及現象的。

所以，完整、詳細、沒有模糊空間的婚前協議和遺囑，在未來的人際關係與世代傳承中，都非常非常重要！

再延續前面的金箍棒議題，當這樣的情勢久了之後，還會形成另一個現象，那就是幾乎所有的房貸族，都「永遠只繳利息，不還本金。」例如等到五年的寬限期到了之後，就再轉貸到另一間銀行。轉貸三次之後，其實20年也過去了，此時可能第一代的借款人年事已高，銀行不願意再放貸，這時候第二代的借款人就可以上場了。如此一來，幾年房貸其實已經不重要了，不是嗎？反正永遠都是只繳利息，只要「寬限期」的政策一直存在，就可以一直用不繳本金的拖延戰術，來解決人生中「居住」這項大問題。

那麼，以解決人生中「居住」這項問題的角度來說，利息會比租金低嗎？如果是在台灣的話，會！只要台灣央行繼續不變的策略（刻意壓低利率、匯率），台灣執政黨也不改變台灣房地產的超低持有稅，那麼這樣的未來（大家都只繳利息，本金無限往後延，並且期待用未來的通貨膨脹，去稀釋這無限延後的房貸餘額債務壓力。）基本上八九不離十。

跟我們在【通貨膨脹的另一個暗黑真相】一文中所說過的一樣，雖然「把問題無限往後丟」，永遠只治標不治本，但這已經是沒有辦法中的唯一辦法了。而如此一來，所造成的必然結果就是，貧富差距的日益懸殊。最後，當因為科技進步而帶給人們的各種小確幸，逐漸已經麻木不了，中下階層的精英焦慮時，消極一點的革命，就是躺平人生觀的大規模普及；積極一點的革命，就是越來越多的年輕人，投入各種「富貴險中求」的偏門行業。