D A R K T R U T H

今天是房地合一稅2.0上路的第一天，不管是房地合一1.0還是2.0，到底「打房」的這個初衷，有沒有達到預期的成效？還是一如往常的，又是演一齣「公平正義」的戲，給那些佔投票人口大宗的中下階層看，然後「擴大稅基」才是真正的目的呢？還有，到了最後，真正為這些新增的稅額買單的，又會是誰呢？

西元1913年，美國的憲法修正案，規定了所得稅的合法徵收。納稅的方法是由大眾制定並經多數人同意，它的初衷是要讓窮人和中產階級看到，稅收是為了懲罰有錢人。因此，大眾投了贊成票，將依法納稅寫入了憲法。而初衷是懲罰有錢人的稅收，在現實中卻懲罰了對它投贊同票的中產階級和窮人，至今依舊如此。到了2021年的今日，不光是各種賦稅，還有勞基法、勞健保、最低工資、一例一休......等，各種看似在「幫助窮人懲罰有錢人」的政策，最後真正懲罰到的，都不是一開始想要懲罰的那群人。

以上這段話，不知您看得懂嗎？看得懂的話，看完之後又有什麼感想呢？

稅收是國家營運的主要命脈之一，「擴大稅基」用白話一點的說法，就是「想辦法找新的理由來多收稅」。當然，還有另一種不用直接收稅的收稅方式，就是印鈔票（通貨膨脹）。但如果只單用通貨膨脹的手段，來吸回民間的財富，那流通貨幣的購買力會稀釋太快，人民很快就會開始不信任政府所發行的貨幣。

當國家發行的貨幣不再被人民信任後，往往下一步就是國家的毀滅。歷史上所有偉大帝國的隕歿，往往真正的導火線，都是因為錯誤的財政政策，進而導致發行的貨幣被人民唾棄，爾後再衍生出許多的民生問題。所以，每年回收一定比例的流通貨幣（也就是稅收），是除了印鈔票之外，最主要的國家運作方式之一。

如果您和我一樣，長年跟國稅局纏鬥，就會知道那些東廠官員的心態。他們壓根不關心，老百姓的購屋負擔到底有多重？他們唯一在乎的只有，自己的考績以及仕途。而衡量國稅局績效的最主要方式，並不是看它們把房價打壓了多少？而是看它們是否有效的擴大稅基、增加稅收？ 所以，搭著這個可以討好政府，又可以讓政府去討好廣大中下階層的「打房說」，也就這麼順理成章的，成為最政治正確的理由了。

而且，擴大稅基的這個舉動，它們也從來不會在意，稅基的來源，是真的因為經濟基本面良好，還是只是殺雞取卵；反正只要拿著同一副「公平正義」的旗幟，就可以讓所有的擴大稅基政策，橫行無阻。而每一任官員所追求的，更不是什麼國家經濟的長治久安，而是在自己有限的任期內，作出最好的績效，然後爬到最高的位階後退休。甚至退休後，還可以轉任民間公司擔任門神，勾結自己當初在政府部門的「門徒」，做一些「合法」的生意。

所以說，不管是房地合一1.0還是2.0，政府（國稅局）真正的目的，並不是真心想要打壓房價，而是想要「擴大稅基」；也就是在房價仍然持續上漲的過程中，想要分一杯羹。而從房地合一1.0升級為2.0，目的就是想「分更多」！只是，把這「想多收稅」的真實目的，隱藏在「打房」如此政治正確的口號下，簡直就是天依無縫！

在此斷言，不管是房地合一1.0還是2.0，都沒有辦法阻止那些短線投資客，也就是跟仲介友好，總能搶在一般自住客之前，買到缺錢或不懂行情屋主的一手物件，然後加以簡單裝潢後，再轉手賣給自住客的那種。因為，只要短線炒房的平均獲利期望值，還是遠優於其他生意的話，炒房的行為就不可能從市場上消失。除非有辦法創造一個「買賣房子不可能獲利」的經濟環境。資本是很現實的，那裡的獲利高、風險低，就往那裡去。而且我們在【貨幣的貶值是歷史的鐵律】一文中，也已經清楚的說明，未來的資本絕對會比過去的13年更氾濫。

真要認真討論的話，45%的房地合一稅，其實還是太低。假設一個案子原本設定賺100萬，那現在就是只能賺55萬。如此一來，那些已經深耕多年的投資客，在評估過後，覺得還是沒有比短線炒房更好賺的生意；其因應的作法，恐怕就只會更積極的尋找案子，試圖攔截所有一手屋主丟出來的案子。這些投資客也不怕沒有仲介跟他們報案子，基本上台灣現在所有的仲介，遇到資訊不對稱（或缺錢）的一手屋主，一定是先報給投資客（因為他們出手快、問題少）。還有，投資客也從來不會找不到人頭。這些問題（資源），也都已經是根深柢固的存在。

除非，真的有一個「買賣房子不可能獲利」的經濟環境，不然，絕大多數的自住需求客，仍然還是會跟以前一樣，看來看去，都是一堆投資客短線轉手的物件。相信所有的房仲、代書、銀行，以及看房有一定經驗的自住客，都分得出來投資客的物件長什麼樣子。您可以上網逛逛591或各大房仲網站就知道，投資客物件還是無所不在。所以，您覺得這45%的房地合一稅，最後真正為其買單的，到底是誰呢？

如果真想要打壓房價，或者說，真想要徹底抑制短線投資客，就應該五年（或更久）內移轉的話，扣除買賣必要成本後，課以淨獲利100%的稅額，也就是「漲價全部歸公」，而且持有期間的可能灌水成本（例如裝潢，後面會再詳述補充），必須由一公家單位，外加兩家民間單位，三方合議嚴格審查制。唯有類似這樣的辦法，才有可能將那些，已經遍地橫生的短線投資客，徹底的趕往其他經濟產業。

但憑心而論，即使加上了房地合一2.0，台灣目前的經濟環境，真的還是很難找到，比短線炒房更靠譜的生意。很多已經根深柢固、扎根已深的觀念或習慣，如果沒有徹底破壞的雷霆手段，是不可能完全消滅或改正的。就像每戶人家在娶媳婦的時候，總是覺得：「幹！長的又沒多漂亮，要求還一堆是怎樣？」但輪到自己要嫁女兒的時候，就又變成：「我家女兒跟林志玲差沒有太多，所以聘金再加個100萬上去，也是合理的。」

在房地合一2.0的細項中，以往藉由公司持有不動產，然後只轉移公司股份，而不轉移不動產所有權的方式，也被套上了枷鎖。但這枷鎖很容易破解，分散持股或灌水其他非不動產之資產或多架一層法人股東即可，所以這條基本上等於沒有。真的會有這方面問題的人，通常也都有會計師在背後指點了。如果真的沒有，歡迎來信諮詢，《暗黑事務所》有提供這類服務。

還有，即便到了7/1之後，隨便上網一看，紅單買賣還是滿天飛！尤其是新竹跟台中。不過，確實有很多實力跟經驗都不是很深的半調子投資客，開始急著小賺或平轉求脫手了。這點我們不得不承認，可能是房地合一2.0，真的有發揮「打房」功效的唯一地方，也就是在預售屋的部分。所以，往後建商一開盤，就一堆紅單投資客上門，搶走一個基本買盤的盛況，很有可能會減弱很多。

另外，房地合一2.0最重大的改變，應該就是如果不自行列舉售屋成本時，可扣除的基本額度，從5%降為3%，而且上限只有30萬。這影響很大！如此一來，往後的買賣案件，應該會大量改為自行列舉售屋成本的方式申報。然後投資客的新功課，就是跟設計公司買發票、跟仲介買發票，以墊高售屋成本（可扣除額）。

買發票的成本是5%左右（依交情而定）,甚至實力好一點的投資客，自己旗下就有開房仲加盟店、資產管理公司、裝修公司、代租代管公司......等等，要移出發票的額度來，甚至幾乎是零成本的。所以在房地合一2.0，沒有自行列舉時的可扣除售屋成本，由5%降為3%之後，「生發票」會是投資客以後很重要的一個環節。而生不出發票的小咖投資客，生存空間就真的會比較有限了。

找一間能配合的（或甚至自己開的）裝潢公司，把家具、家電......等有的沒有開銷，都開三聯式發票灌成裝潢公司的進項，再把等額的銷項灌到裝潢費上，就可以成為房屋出售時的可抵扣稅額。

舉例來說：
一間房子買進成本800萬，賣了1,000萬，原本如果沒有自行列舉成本的話，只能扣除30萬的稅額，要繳的房地合一稅就是（1,000萬 - 800萬 -30萬） x 45% = 76.5萬（契稅那些小項先省略）。但如果我灌了100萬的裝潢費發票，以及40萬的仲介費發票進來，要繳的稅就變成（1,000萬 - 800萬 -100萬 - 40萬） x 45% = 27萬。這一來一往，少繳了將近50萬。而那總共140萬的發票成本，也才7萬元（甚至免費），扣掉之後還是少繳了42.5萬。

萬一真的不幸，半年後被銀行、代書、仲介......等自己人出賣（這種事會被爆，一定是自己人洩露的。）觸犯的也只是刑法第214條：使公務員登載不實文書罪。這就叫登記人頭去演戲給法官看，真心認錯懺悔，通常易科罰金就可以結案，然後這個人頭之後不再使用就好。近幾年也有爆出過好幾起，實價登錄作假被抓到的新聞。但這就跟已婚男人偷吃的情形一樣，有被抓到然後報導出來的，絕對只是冰山一角。沒有被抓到的，絕對是有被抓到的不知道幾十倍、幾百倍。

除了故意寫高成交價，實價登錄還可以故意寫低，與實際成交價差額的部分，就用不留下任何金流紀錄的現金付款補足，也是另一種規避稅額方式。視不同的情況，看是要故意寫高還是故意寫低，其詳細的操作細節，所有的仲介以及代書，早就都有好幾套劇本了。所以「打房說」真的就只是另一齣，演給那些對房地產買賣細節不熟的中下階層看的好戲。

資本不談公平正義，只追求最大利潤。上有政策，下就一定有對策。若要真的出手重到，逼那些房地產投資客全部轉行，就選票和稅收考量來看，不見得是明智之舉。所以，打房永遠是喊假的，想要擴大稅基多收稅，才是真的。記住：國稅局的績效衡量標準，並不是看它們把房價打壓了多少？而是看它們是否有效的擴大稅基、增加稅收？ 所以，可以擴大稅基、增加稅收，又可以表演給佔選票大宗的中下階層看：「我們在打房！」應該就是最理想的劇本了。

有位在新竹開房仲的好友，私下聊天時說：「房地合一2.0，就是政府想對投資客插乾股45%的意思，結案。」想想其實也滿有道理的。至於政府（不管誰執政）在過去的幾十年裡，不斷的想方設法擴大稅基多收稅之後，是如何「善用」這些稅收的？這個問題，我想大家應該更沒有心情聽了。真想偶爾讓血壓飆一下的，可以閱讀【公務體系的蛀蟲】系列的文章。

至於房價到底會不會跌？還是會繼續漲？怎麼個漲法？請參閱先前的兩篇文章：
【房價漲不漲的暗黑真相】
【貨幣的貶值是歷史的鐵律】